Från och med oktober 2023 samlas info om vår kommande stamrenovering under denna flik.
Många frågor om renoveringen besvaras av ByggConstruct och inte av styrelsen. Information från ByggConstruct läggs upp här på hemsidan.
Styrelsen har löpande möten med entreprenören och täta styrelsemöten. Så fort det finns ny information kring stamrenoveringen som berör oss boende publiceras den här på hemsidan, via brev eller i lappar i trappuppgångarna. Det är inte klart vilket datum som renoveringen kan börja.
ByggConstruct kommer att hålla träffar om standardval och tillval. Se mer information här.
Tidplan (uppdaterad 2024-04-24)
Tidplanen kan ändras. Det bara är utflyttningen från trapphus D som är helt spikad.
Trapphus D Utflytt för D 8-9/6. Vid 07:00 den 10/6 måste alla lägenheter vara tillgängliga. Återflytt 31/8
Trapphus C samt lokal Utflytt 1/9. 07:00 den 2/9 måste alla utrymmen vara tillgängliga. Återflytt lördag 26/10
Trapphus B Utflytt: 27/10 Återflytt 21/12.
Trapphus A Utflytt ons 1/1 2025 gäller även lokal. Återflytt ca 1/3.
April 2024
Innan stamrenoveringen kommer en PCB-sanering att görs i källaren. Den kommer att utföras av samma entreprenör som utför stamrenoveringen. Under tiden kommer gemensamma utrymmen, exempelvis cykelförråd, att behöva tömmas. Förråd och tvättstuga kommer att vara otillgängliga under tiden källaren saneras, men lägenhetsförråd kommer inte att behöva tömmas.
Information om förberedelser och tider för saneringen publiceras här på hemsidan samt på lappar i trapphuset.
Mars 2024
Entreprenören har hittat ämne PCB i källargolven vilket behöver åtgärdas. Under renoveringstiden kommer cykelförrådet i AB-huset att användas av entreprenören. Det innebär att alla cyklar behöver flyttas till cykelförrådet i det andra huset. Hyreshöjningen som var planerad i mars flyttas fram. Styrelsen kommer att återkomma med en reviderad plan för planerade hyreshöjningar tidigast juni.
Februari 2024
Just nu inväntar vi att bygglovsansökan ska godkännas av kommunen innan vi kan gå vidare med exakt tidplan och påbörja arbetet. Som det ser ut just nu kommer stamrenoveringen som tidigast att påbörjas efter påsk. Arbetet påbörjas i trappuppgång D, därefter C och sen hus A-B. Renovering av respektive trappuppgång beräknas ta 6-8 veckor.
Kom ihåg att ansöka om boendeparkering på Uppsala kommuns webbplats. Detta eftersom föreningens parkering kommer att vara obrukbar under renoveringen: https://www.uppsala.se/gator-och-trafik/parkering/boendeparkering--sa-fungerar-det/.
Januari 2024
Efter noga genomgång och diskussioner har styrelsen valt att gå vidare med ByggConstruct, ett välrenommerat företag här i Uppsala. Under arbetets gång finns byggledare Joel Westergren från företaget Bylero som konsult till hjälp kontakten med ByggConstruct samt vid frågor som kan uppstå. Bylero har lång erfarenhet av att hjälpa bostadsrättsföreningar med stamrenoveringar.
Vad händer nu?
Banklånet är godkänt. Avtal kommer att skrivas med ByggConstruct 2024-01-10 som sedan kan börja detaljplanera för arbetet. Planerad projektstart är mars 2024. Stamrenovering av respektive trappuppgång beräknas ta ca 6-8 veckor. På grund av de läckor som varit så kommer arbetet påbörjas i trappuppgång D, därefter C och sen hus A-B.
Vad kommer göras?
Byte av samtliga rör i badrum, kök, 2:ornas tvättstugor och den gemensamma tvättstugan i C-D huset samt nya ytskikt och vitvaror i badrum, se mer detaljerad beskrivning här nedan. I offerten ingår också uppdatering av el samt nytt låssystem (kod) till entrédörrarna. Om budgeten tillåter planeras även några laddstolpar till parkeringen.
Badrumbefintlig inredning, väggar och golv rivs ut. Nya rör läggs, nya golvbrunnar görs och samtliga badrum får nya ytskikt, det vill säga nytt kakel på väggarna och ny plastmatta på golvet. Ny toalettstol, nytt handfat, duschvägg mm ingår också.
- Rören i köken byts, och detta sker utan att inredning påverkas. Samtliga kök får ny vattenkran.
- Tvättstugor i 2:orna-rör och golvbrunnar byts ut, golv återställs.
- Elen dras om och samtliga lägenheter får 3-fas, jordfelsbrytare och nytt proppskåp.
Det som ingår är ett standardsortiment, mer specifik information samt foton på vad som erbjuds kommer. Om du som boende önskar andra val av material eller tilläggstjänster utöver standardsortimentet, tex klinker på golvet, annat handfat, golvvärme, inkoppling av tvättmaskin mm hanteras det mellan dig som boende och ByggConstruct.
OBS! Alla val utöver standardsortimentet bekostas av lägenhetsinnehavaren och betalning av tillägg sker direkt med entreprenör.
Vad händer under renoveringstiden?
Det kommer att vara stökigt under renoveringstiden kommer och parkeringsplatsen kommer att vara otillgänglig, vi ber om ert tålamod och förståelse för detta. Här nedan följer kortfattad information som vi vet i dagsläget, mer information kommer under tiden.
Så snart styrelsen får my information kommer det att förmedlas ut. ByggConstruct kommer ocksá hålla möten med varje trappuppgång när det närmar sig.
Boende
För boende som uppgett att de behöver evakueringsboende under renoveringstiden kommer baracker att ställas upp på vår gemensamma parkeringsplats. Barackerna är utrustade med dusch, toalett, minikök samt möblerade för rätt antal personer. Du kommer enbart behöva ta med dig mat och kläder. För barnfamiljer kommer det att finnas dubbla baracker. Hyra betalas som vanligt under tiden. Boende som ordnar eget evakueringsboende under renoveringstiden betalar inte hyra.
Parkering
Parkeringsplatserna på den gemensamma parkeringsplatsen kommer ej kunna användas under renoveringstiden. Parkeringsavgiften tas bort från hyresavin under aktuell tid. Tips! Om ni inte redan har så ansök om boendeparkering på Uppsala kommuns hemsida för att få reducerat pris för parkering i närområdet.
Om boendeparkering på uppsala.se
Tvättstuga
Under renoveringstiden för hus C-D kommer det finnas en barack med en temporär tvättstuga tillgänglig. Under renovering av hus A-B ska tvättstugan i hus C-D åter vara i bruk.
Övrigt: Utöver boendebarackerna kommer det även finnas en barack uppställd som kontor/lunchrum för byggpersonalen.
Att tänka på
Förråden det kan hända att vi behöver tömma och öppna våra förråd, beroende på om det går rör i väggarna bakom. Det är bra om man redan nu börjar kolla igenom sina förråd för att underlätta en eventuell evakuering av förråden. Obs! Inga saker får stå i gångarna i källarna! Behöver ni flytta saker så ställ dem i er lägenhet. Under andra halvan av januari kommer det ställas upp en extra container för brännbart om ni vill passa på att rensa.
Kyl och frys
När det är dags för er trappuppgång att renoveras kom då ihåg att tömma och stänga av kyl och frys då strömmen kommer vara oberäknelig under hela stamrenoveringen. Kan vara bra att tänka på och börja äta ur redan nu.
Efter stamrenoveringen Efter renovering kommer varje lägenhet att förses med individuell avläsare för varm- respektive kallvatten. Varmvattenmätare skall installeras i samtliga nya eller stamrenoverade lägenheter enligt lag. Installation av kallvattenmätare sker som del av miljötänk och möjlighet till att göra ett momsavdrag.
Efter en stamrenovering kan ljudet från rören i badrum och kök upplevas som högre och annorlunda än tidigare vilket kan vara bra att känna till. Detta har att göra med bytet från gjutjärns- till plaströr.
Ekonomi
Stamrenoveringen är ett stort arbete och beräknas kosta ca 500 000 kr per lägenhet, totalt 30 miljoner kronor, att genomföra. På grund av omvärldsläget och i om dagens läge kommer banklånet generera höga räntekostnader vilket kommer påverka hyrorna. Utöver detta kommer våra boendekostnader även påverkas av generella höjningar av kostnad för t ex sophantering, värme och el. Dessa kostnader kan vi inte påverka.
Att avvakta med stamrenovering är tyvärr inte ett alternativ. Beräkningarna har gjorts i samarbete med föreningens ekonomiförvaltare Mediator som gett tips och rekommendationer samt sett över momsavdrag mm som hjälper till att hålla hyrorna så låga som möjligt, även om det är svårt i dagsläget. När renoveringen är gjord kommer husen och våra lägenheter vara mer värda (även om ränteläget nu tillfälligt påverkar försäljningspriser mm).
Kommande hyreshöjningar
Som tidigare informerats kommer hyrorna att höjas med 10 % från och med 2024-01-01 på grund av generellt ökade kostnader.
För att möta och hantera de kostnader som kommer uppstå i o m stamrenoveringen (räntor, amortering mm) kommer hyrorna behöva höjas ytterligare framöver. Mediator har räknat fram en höjning med 25 % från och med 2024-04-01 samt ytterligare en höjning med 15 % från och med 2025-01-01.
För att kunna beräkna framtida hyror har Mediator försett oss med nedan estimat. Notera att siffrorna endast är estimat. De slutgiltiga siffrorna - samma, högre eller förhoppningsvis lägre – beror på aktuellt ränteläge 2025-01-01 samt det slutgiltiga priset för renoveringen.
Styrelsen har löpande möten med entreprenören och täta styrelsemöten. Så fort det finns ny information kring stamrenoveringen som berör oss boende publiceras den här på hemsidan, via brev eller i lappar i trappuppgångarna. Det är inte klart vilket datum som renoveringen kan börja.
ByggConstruct kommer att hålla träffar om standardval och tillval. Se mer information här.
Tidplan (uppdaterad 2024-04-24)
Tidplanen kan ändras. Det bara är utflyttningen från trapphus D som är helt spikad.
Trapphus D Utflytt för D 8-9/6. Vid 07:00 den 10/6 måste alla lägenheter vara tillgängliga. Återflytt 31/8
Trapphus C samt lokal Utflytt 1/9. 07:00 den 2/9 måste alla utrymmen vara tillgängliga. Återflytt lördag 26/10
Trapphus B Utflytt: 27/10 Återflytt 21/12.
Trapphus A Utflytt ons 1/1 2025 gäller även lokal. Återflytt ca 1/3.
April 2024
Innan stamrenoveringen kommer en PCB-sanering att görs i källaren. Den kommer att utföras av samma entreprenör som utför stamrenoveringen. Under tiden kommer gemensamma utrymmen, exempelvis cykelförråd, att behöva tömmas. Förråd och tvättstuga kommer att vara otillgängliga under tiden källaren saneras, men lägenhetsförråd kommer inte att behöva tömmas.
Information om förberedelser och tider för saneringen publiceras här på hemsidan samt på lappar i trapphuset.
Mars 2024
Entreprenören har hittat ämne PCB i källargolven vilket behöver åtgärdas. Under renoveringstiden kommer cykelförrådet i AB-huset att användas av entreprenören. Det innebär att alla cyklar behöver flyttas till cykelförrådet i det andra huset. Hyreshöjningen som var planerad i mars flyttas fram. Styrelsen kommer att återkomma med en reviderad plan för planerade hyreshöjningar tidigast juni.
Februari 2024
Just nu inväntar vi att bygglovsansökan ska godkännas av kommunen innan vi kan gå vidare med exakt tidplan och påbörja arbetet. Som det ser ut just nu kommer stamrenoveringen som tidigast att påbörjas efter påsk. Arbetet påbörjas i trappuppgång D, därefter C och sen hus A-B. Renovering av respektive trappuppgång beräknas ta 6-8 veckor.
Kom ihåg att ansöka om boendeparkering på Uppsala kommuns webbplats. Detta eftersom föreningens parkering kommer att vara obrukbar under renoveringen: https://www.uppsala.se/gator-och-trafik/parkering/boendeparkering--sa-fungerar-det/.
Januari 2024
Efter noga genomgång och diskussioner har styrelsen valt att gå vidare med ByggConstruct, ett välrenommerat företag här i Uppsala. Under arbetets gång finns byggledare Joel Westergren från företaget Bylero som konsult till hjälp kontakten med ByggConstruct samt vid frågor som kan uppstå. Bylero har lång erfarenhet av att hjälpa bostadsrättsföreningar med stamrenoveringar.
Vad händer nu?
Banklånet är godkänt. Avtal kommer att skrivas med ByggConstruct 2024-01-10 som sedan kan börja detaljplanera för arbetet. Planerad projektstart är mars 2024. Stamrenovering av respektive trappuppgång beräknas ta ca 6-8 veckor. På grund av de läckor som varit så kommer arbetet påbörjas i trappuppgång D, därefter C och sen hus A-B.
Vad kommer göras?
Byte av samtliga rör i badrum, kök, 2:ornas tvättstugor och den gemensamma tvättstugan i C-D huset samt nya ytskikt och vitvaror i badrum, se mer detaljerad beskrivning här nedan. I offerten ingår också uppdatering av el samt nytt låssystem (kod) till entrédörrarna. Om budgeten tillåter planeras även några laddstolpar till parkeringen.
Badrumbefintlig inredning, väggar och golv rivs ut. Nya rör läggs, nya golvbrunnar görs och samtliga badrum får nya ytskikt, det vill säga nytt kakel på väggarna och ny plastmatta på golvet. Ny toalettstol, nytt handfat, duschvägg mm ingår också.
- Rören i köken byts, och detta sker utan att inredning påverkas. Samtliga kök får ny vattenkran.
- Tvättstugor i 2:orna-rör och golvbrunnar byts ut, golv återställs.
- Elen dras om och samtliga lägenheter får 3-fas, jordfelsbrytare och nytt proppskåp.
Det som ingår är ett standardsortiment, mer specifik information samt foton på vad som erbjuds kommer. Om du som boende önskar andra val av material eller tilläggstjänster utöver standardsortimentet, tex klinker på golvet, annat handfat, golvvärme, inkoppling av tvättmaskin mm hanteras det mellan dig som boende och ByggConstruct.
OBS! Alla val utöver standardsortimentet bekostas av lägenhetsinnehavaren och betalning av tillägg sker direkt med entreprenör.
Vad händer under renoveringstiden?
Det kommer att vara stökigt under renoveringstiden kommer och parkeringsplatsen kommer att vara otillgänglig, vi ber om ert tålamod och förståelse för detta. Här nedan följer kortfattad information som vi vet i dagsläget, mer information kommer under tiden.
Så snart styrelsen får my information kommer det att förmedlas ut. ByggConstruct kommer ocksá hålla möten med varje trappuppgång när det närmar sig.
Boende
För boende som uppgett att de behöver evakueringsboende under renoveringstiden kommer baracker att ställas upp på vår gemensamma parkeringsplats. Barackerna är utrustade med dusch, toalett, minikök samt möblerade för rätt antal personer. Du kommer enbart behöva ta med dig mat och kläder. För barnfamiljer kommer det att finnas dubbla baracker. Hyra betalas som vanligt under tiden. Boende som ordnar eget evakueringsboende under renoveringstiden betalar inte hyra.
Parkering
Parkeringsplatserna på den gemensamma parkeringsplatsen kommer ej kunna användas under renoveringstiden. Parkeringsavgiften tas bort från hyresavin under aktuell tid. Tips! Om ni inte redan har så ansök om boendeparkering på Uppsala kommuns hemsida för att få reducerat pris för parkering i närområdet.
Om boendeparkering på uppsala.se
Tvättstuga
Under renoveringstiden för hus C-D kommer det finnas en barack med en temporär tvättstuga tillgänglig. Under renovering av hus A-B ska tvättstugan i hus C-D åter vara i bruk.
Övrigt: Utöver boendebarackerna kommer det även finnas en barack uppställd som kontor/lunchrum för byggpersonalen.
Att tänka på
Förråden det kan hända att vi behöver tömma och öppna våra förråd, beroende på om det går rör i väggarna bakom. Det är bra om man redan nu börjar kolla igenom sina förråd för att underlätta en eventuell evakuering av förråden. Obs! Inga saker får stå i gångarna i källarna! Behöver ni flytta saker så ställ dem i er lägenhet. Under andra halvan av januari kommer det ställas upp en extra container för brännbart om ni vill passa på att rensa.
Kyl och frys
När det är dags för er trappuppgång att renoveras kom då ihåg att tömma och stänga av kyl och frys då strömmen kommer vara oberäknelig under hela stamrenoveringen. Kan vara bra att tänka på och börja äta ur redan nu.
Efter stamrenoveringen Efter renovering kommer varje lägenhet att förses med individuell avläsare för varm- respektive kallvatten. Varmvattenmätare skall installeras i samtliga nya eller stamrenoverade lägenheter enligt lag. Installation av kallvattenmätare sker som del av miljötänk och möjlighet till att göra ett momsavdrag.
Efter en stamrenovering kan ljudet från rören i badrum och kök upplevas som högre och annorlunda än tidigare vilket kan vara bra att känna till. Detta har att göra med bytet från gjutjärns- till plaströr.
Ekonomi
Stamrenoveringen är ett stort arbete och beräknas kosta ca 500 000 kr per lägenhet, totalt 30 miljoner kronor, att genomföra. På grund av omvärldsläget och i om dagens läge kommer banklånet generera höga räntekostnader vilket kommer påverka hyrorna. Utöver detta kommer våra boendekostnader även påverkas av generella höjningar av kostnad för t ex sophantering, värme och el. Dessa kostnader kan vi inte påverka.
Att avvakta med stamrenovering är tyvärr inte ett alternativ. Beräkningarna har gjorts i samarbete med föreningens ekonomiförvaltare Mediator som gett tips och rekommendationer samt sett över momsavdrag mm som hjälper till att hålla hyrorna så låga som möjligt, även om det är svårt i dagsläget. När renoveringen är gjord kommer husen och våra lägenheter vara mer värda (även om ränteläget nu tillfälligt påverkar försäljningspriser mm).
Kommande hyreshöjningar
Som tidigare informerats kommer hyrorna att höjas med 10 % från och med 2024-01-01 på grund av generellt ökade kostnader.
För att möta och hantera de kostnader som kommer uppstå i o m stamrenoveringen (räntor, amortering mm) kommer hyrorna behöva höjas ytterligare framöver. Mediator har räknat fram en höjning med 25 % från och med 2024-04-01 samt ytterligare en höjning med 15 % från och med 2025-01-01.
För att kunna beräkna framtida hyror har Mediator försett oss med nedan estimat. Notera att siffrorna endast är estimat. De slutgiltiga siffrorna - samma, högre eller förhoppningsvis lägre – beror på aktuellt ränteläge 2025-01-01 samt det slutgiltiga priset för renoveringen.
Vatten
I och med renoveringen kommer varje lägenhet förses med en individuell mätare för vatten, både kall- och varmvatten. Mätare för varmvatten är reglerat enligt lag, dock inte mätare för kallvatten än men kommer troligen inom kort. Genom att installera kallvattenmätare redan nu har vi möjlighet att göra välbehövliga momsavdrag som påverkar våra boendekostnader till det positiva.
Från och med 2025-01-01 tillkommer (utöver hyran) kostnad för varm- (97 kr/kbm) och kallvatten (26 kr/kbm). En årsförbrukning beräknas vara 44 kbm/pers, varav 65 % kallvatten och 35 % varmvatten.
I och med renoveringen kommer varje lägenhet förses med en individuell mätare för vatten, både kall- och varmvatten. Mätare för varmvatten är reglerat enligt lag, dock inte mätare för kallvatten än men kommer troligen inom kort. Genom att installera kallvattenmätare redan nu har vi möjlighet att göra välbehövliga momsavdrag som påverkar våra boendekostnader till det positiva.
Från och med 2025-01-01 tillkommer (utöver hyran) kostnad för varm- (97 kr/kbm) och kallvatten (26 kr/kbm). En årsförbrukning beräknas vara 44 kbm/pers, varav 65 % kallvatten och 35 % varmvatten.
Mer information kommer kontinuerligt - håll utkik i trapphusen och/eller på hemsidan.
November 2023:
Styrelsen har efter noga överläggande valt entreprenör och avtal kommer förhoppningsvis signeras v 49-50. Eftersom det fortfarande krävs en del åtagande innan allt är slutgiltigt ber vi att få återkomma med mer info så snart avtal är signerat och banklån klart.
Därefter vill entreprenören ha 2-3 månader för projektledning så förmodad, aktuell start av stamrenovering blir slutet av februari, början av mars.
Vi återkommer inom kort med uppdaterad info här samt informationsbrev som kommer delas ut i samtliga brevlådor.
Oktober 2023:
Det har inkommit tre anbud och möten pågår med respektive anbudsgivare om att utföra stamrenoveringen åt vår bostadsrättsförening. Vi hoppas att vi inom kort, en månad förhoppningsvis, ska kunna presentera en plan för hur arbetet kommer fortskrida.
September 2023:
Anbuden har skickats ut och sista dag för att svara (visa intresse för att ta sig an uppdraget) är sista september.
Trolig start för renoveringen är kvartal 1, 2023. Styrelsen kommer gå runt och fråga vilka som har möjlighet att ordna eget boende under tiden för renoveringen så att vi kan boka upp alternativ för övriga.
Notera att parkeringsplatserna ej kommer vara tillgängliga under hela renoveringen (totalt ca 8 -10 månader). Parkering måste då ske utanför vår tomtgräns.
I renoveringen kommer det förutom toalett, handfat, duschvägg och badrumsskåp att ingå ett standardutbud av ytskikten i badrummet, kaklade väggar och plastmatta på golv. Önskar man ha något annat ( tex klinker på golv) så kommer möjlighet finnas att att ingå avtal med entreprenören om detta, till självkostnadspris.
.
Efter renoveringen kommer varje lägenhet att debiteras för sin egna förbrukning av varmvatten.
Vi har i nuläget ingen information om vilken uppgång eller vilket hus man kommer börja med men vi kommer hålla er kontinuerligt uppdaterade och meddela planen så snart det är färdigt med en entreprenör.
Vi återkommer i början av oktober med mer info!
Styrelsen har efter noga överläggande valt entreprenör och avtal kommer förhoppningsvis signeras v 49-50. Eftersom det fortfarande krävs en del åtagande innan allt är slutgiltigt ber vi att få återkomma med mer info så snart avtal är signerat och banklån klart.
Därefter vill entreprenören ha 2-3 månader för projektledning så förmodad, aktuell start av stamrenovering blir slutet av februari, början av mars.
Vi återkommer inom kort med uppdaterad info här samt informationsbrev som kommer delas ut i samtliga brevlådor.
Oktober 2023:
Det har inkommit tre anbud och möten pågår med respektive anbudsgivare om att utföra stamrenoveringen åt vår bostadsrättsförening. Vi hoppas att vi inom kort, en månad förhoppningsvis, ska kunna presentera en plan för hur arbetet kommer fortskrida.
September 2023:
Anbuden har skickats ut och sista dag för att svara (visa intresse för att ta sig an uppdraget) är sista september.
Trolig start för renoveringen är kvartal 1, 2023. Styrelsen kommer gå runt och fråga vilka som har möjlighet att ordna eget boende under tiden för renoveringen så att vi kan boka upp alternativ för övriga.
Notera att parkeringsplatserna ej kommer vara tillgängliga under hela renoveringen (totalt ca 8 -10 månader). Parkering måste då ske utanför vår tomtgräns.
I renoveringen kommer det förutom toalett, handfat, duschvägg och badrumsskåp att ingå ett standardutbud av ytskikten i badrummet, kaklade väggar och plastmatta på golv. Önskar man ha något annat ( tex klinker på golv) så kommer möjlighet finnas att att ingå avtal med entreprenören om detta, till självkostnadspris.
.
Efter renoveringen kommer varje lägenhet att debiteras för sin egna förbrukning av varmvatten.
Vi har i nuläget ingen information om vilken uppgång eller vilket hus man kommer börja med men vi kommer hålla er kontinuerligt uppdaterade och meddela planen så snart det är färdigt med en entreprenör.
Vi återkommer i början av oktober med mer info!